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2024年度宅地建設士の資格取得を目指し勉強しています！！
全く無知な状況から宅建士の資格を取得するには難易度が高いと思いますが
こうして発信「アウトプット」しながら学んでいき。【一発合格】を目指していきます！！
宅建士の試験内容、試験形式は４肢択一式のマークシート方式で、計５０問の１問１点となり記述式の問題はありません。
これだけでも１問２５％の成功率ですね！
出題科目は大きく４科に分かれ、

「宅建業法」　　　　　　・・・２０問
「権利関係（民法など）」・・・１４問
「法令上の制限」　　　　・・・　８問
「税・その他」　　　　　・・・　８問

となります。
これを見て分かる通り、「宅建業法」と「権利関係（民法など）」で約半分を占めており、どれだけ重要な科目になってくるかわかりますよね！
まずは「宅建業法」から始めていきたいと思いますのでよろしくお願いしますΣ੧(❛□❛✿)！！

私が参考にしている教科書↓↓↓

前回のおさらい

前回は宅建業法、宅建業者の役割、免許や宅建士について記事にさせていただきました。
その中でも間違えやすいものや必要所をピックアップしてきましたが
まだまだ宅建業はそれだけではありません。
今回はもっと深掘りした内容を書いていきたいと思いますのでよろしくお願いします🎶

営業保証金

営業保証金制度とは

営業保証金制度とは、宅建業者と取引をし、損失を被った相手方（宅建業者を除く）がいる場合に、その損失を保証する制度です。
営業保証金制度は以下の通りとなります。

1. 宅建業者は事業開始前に本店最寄りの供託所に営業保証金を供託する
2. 顧客（宅建業者を除く）が宅建業者と宅建業に感する取引をする
3. 損害の発生…
4. 顧客は供託所へ行き、「損害の補填」について営業保証金の還付請求をする
5. 還付請求に基づき、供託所が損害の補填をする（還付）
6. 5、によって供託金が不足するので、免許権者は宅建業者に対して「不足分の補填」を通知する
7. 宅建業者が不足額を供託
8. 宅建業者が事業を辞める場合に、供託しておいた営業保証金は戻ってくる

要するにもし顧客が被害を被った場合にしっかり保証をしてくれる制度があるってことですね！

営業保証金の供託

宅建業者は、営業保証金を本店（主たる事業所）最寄りの供託所（法務局）に供託しなければなりません。

・宅建業者は事業を開始するまでに、営業保証金を本店（主たる事業所）の最寄りの供託所（法務局）に供託しなければならない。
・供託する金額
①本店（主たる事業所）につき1,000万円
②支店１箇所につき500万円となります
・供託するものについて金銭のほか有価証券でも問題ありません。

営業保証金の供託の届出について

宅建業者は、営業保証金を供託した旨を免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出た後でなければ事業を開始することができません。
届出がない場合

1. 催告
   免許権者は免許を与えた日から３ヶ月以内に宅建業者から供託の届出がない場合には届出をすべき旨の催告をしなければならない
2. 免許取り消し
   免許権者は、催告が届いた日から１ヶ月以内に宅建業者から供託の届出がない場合には、免許を取り消すことができる。

供託するまで事業できないぞ？！？！
供託金入れないと事業始めれないし
免許取り消されちゃうからな！
期限決まってるからちゃんとしろよ！ってことですね！

事務所を新設した場合の営業保証金の供託

宅建業者が事業所（支店）を新設したときには、新設した事務所ごとに500万円を本店最寄りの供託所に供託しなければなりません。

新店作ったからって供託しなくてもいいわけじゃないよ！
ちゃんとやろうね！

　保管替え等

本店を移転したことにより、最寄りの供託所が変更した場合、従来の供託所に預けている営業保証金を新たな供託所（本店の最寄りの供託所）に移転等しなければならない。
保管替えの方法は、金銭のみとそれ以外の場合で異なります。

1. 金銭のみで供託している場合
   遅滞なく、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の本店最寄りの供託所へ保管替えの請求をしなければならない
2. それ以外の場合
   遅滞なく、営業保証金を移転後の本店最寄りの供託所に新たに供託しなければならない

お金だったら手続きだけで済むけど
有価証券とかだと一回取り戻してリセットして
新たに供託します！ってしなければならないってことだね！

営業保証金の還付

宅建業者と宅建業に関する取引をした人（宅建業者を除く）は、その債権について営業保証金の還付を受けることができます。
還付のポイントについて

・還付を受けられる人
宅建業者と宅建業に関し取引した人（宅建業者を除く）
その取引によって債権を有している人

営業保証金の追加供託

営業保証金の還付が行われると、供託している額に不足が生じるため、その不足額を追加で供託する必要があります。
宅建業者は、免許権者から不足額供託の通知を受けた日から２週間以内に供託所へ追加供託をしなければなりません。
また、追加供託した日から２週間以内に、その旨を免許権者へ届け出なければなりません。

営業保証金の取戻し

取り戻しとは
・宅建業者が営業保証金を供託所から返してもらうことを（営業保証金の）取戻しといいます
取戻しの方法
・営業保証金を取り戻すときには、原則として６ヶ月を下らない一定期間（６ヶ月以上）を定めて、公告（債権持っている人は申し出てください）をしなければなりません。
そして、その一定期間の経過後でなければ営業保証金を取り戻すことはできません。
ただし、一定の場合には公告せずに（直ちに）取り戻すことができます。

1. 免許の有効期間の満了
2. 廃業。破産等の届出により免許の失効
3. 免許取り消し処分
4. 一部の事業所の廃止
5. 本店の移転により最寄りの供託所の変更
6. 保証協会の社員になる

１〜４については６ヶ月以上の期間を定めて公告する必要があるよ！
５.６については公告は不要になっているので間違えないようにね！
ただし、取戻し自由が発生した時から１０年経過した場合は公告は不要になるよ！

保証協会

保証協会とは

上記で説明をしましたが、宅建業を始めるには営業保証金を供託しなければいけなく、その額がとても大きいです。
事業所が１箇所だとしても1,000万円を供託しなければなりません。
そこで保証協会（正式名称：宅地建物取引業保証協会）という制度が用意されており、この保証協会に加入すると営業保証金の供託は免除となります。

保証協会の業務
保証協会が行う業務は以下のとおりです

1. 必須業務
   ①苦情の解決・・・苦情の解決について必要があると認められるときは、社員（保証協会に加入している宅建業者）に対し、文書・口頭による説明を求め、または資料の提出を求めることができ、正当な理由がない場合はこれを断ることができない。
   苦情についての解決の申し出及びその解決の結果について社員に周知させなければならない。
   ②宅建業に関する研修
   ③弁済業務・・・社員と取引をした相手方（債権者）との債権について弁済
2. 任意業務
   ①一般保証業務・・・宅建業者が受領した預かり金の返還債務等を連携して保証
   ②手付金保管事業・・・宅建業者を代理して手付金等を受領し、保管
   ③研修実施に要する費用の助成業務・・・全国の宅建業者を直接または間接の社員とする一般社団法人に対する宅建業等への研修の実施に要する費用の助成

社員とは
保健協会に加入している人（宅建業者）を社員といいます
保健協会に加入するかどうかは任意ですが、一つの保険協会の社員になったら他の保険協会の社員にはなれません。

保証協会の弁済業務の流れ

1. 保証協会に加入しようとするものは、加入しようとする日までに（弁済業務保証金）分担分を保険協会に納付します
2. 保証協会は分担金に相当する額を供託所に供託します
3. 宅建業に関する取引によって
4. 顧客に損害が発生したら
5. 顧客は保証協会に対して認証の申し出をします
6. 認証されたら
7. 供託所に対して還付請求します
8. 還付請求に基づいて供託所は損害を補填します
9. 供託所が不足するので、国土交通大臣は保証協会に対して「不足分の供託」を通知します
10. 保証協会は供託所に不足額を供託します
11. 保証協会は宅建業者に損害金の充当を通知します
12. 宅建業者は保険協会に還付充当金を納付します

保証協会に入った場合は基本保証協会が手続きを行なってくれると考えておいた方がいですね！

弁済業務補償金分担金の納付

宅建業者が保険協会に加入するときは加入しようとする日までに、加入後に新たな事業所を設置したときには、新たに事務所を設置した２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。

・納付する額
①本店（主たる事業所）につき60万円
②支店１箇所につき30万円
※金銭のみ

弁済業務保証金の供託

保証協会は、宅建業者から納付された分担金を納付から１週間以内に法務大臣及び国土交通大臣が定める供託所（指定供託所）に供託しなければなりません。

弁済業務保証金の還付

保証協会の社員と宅建業に関する取引をした人は、その債権について弁済業務補償金から還付を受ける権利があります。
還付のポイントについて

1. 還付を受けられる人
   保険協会の社員と宅建業に関し取引した人で、その取引によって生じた債権を有している人
   ※その宅建業者が保険協会の社員になる前に取引した人でも還付を受けられる
2. 還付額
   その宅建業者が保証協会の社員でなかったとしたらそのものが供託をしているはずの営業保証金の範囲内
   ※一事業所ならば1,000万円　２支店ある場合には500万✖️２＝1,000万円　合計2000万円
3. 還付請求の手続き
   弁済業務補償金から還付を受けるには、弁済を受けることができる額について、保証協会の認証を受けなければならない
   還付請求は供託所に対して行う

弁済業務保証金の不足額の供託

弁済業務保証金の還付が行われると、指定供託所内の弁済業務保証金が減少してしまうため、その不足分を補充する必要があります。
その補充はまず、保証協会が行います。

保証協会は、国土交通大臣から還付の通知を受けた日から２週間以内に還付された額と同額の弁済業務保証金を指定供託所に供託しなければなりません。

還付充当金の納付

保険協会が仮払いしている額は、最終的には宅建業者が負担します。

宅建業者は、保険協会から還付充当金を納付すべき通知を受けた日から２週間以内に、還付充当金を保証協会に納付しなければなりません。

なお、宅建業者が期限内に納付しないときには、保証協会の社員の地位を失います。

保証協会が代わりに払ってくれるから
２週間以内に払ってくれた分を納付しようってことだね！
もし納付ができない場合は社員ではなくなってしまうので
必ず払うようにしましょう！

弁済業務保証金の取戻し等

弁済業務保証員の取戻し

宅建業者が保証協会の社員でなくなったときや、社員が一部の事務所を廃止したときには、保証協会は指定供託所から弁済業務保証金を取り戻すことができます。

弁済業務保証金分担金の返還

保証協会は取戻した弁済業務保証金と同額の分担金を宅建業者に返還します。
なお、宅建業者が保証協会の社員で亡くなったために弁済業務保証金を取り戻すときは、保証協会は６ヶ月を下らない一定期間を定めて、公告をしなければなりません。

社員の地位を失った場合

宅建業者が保証協会の社員の地位を失った場合で、その後も宅建業を営むときは、社員の地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

取戻しについても基本は保証協会を挟まないのとルールは一緒ですが、
社員の場合は保証協会がまず行なってくれて取戻しを待つという考えでいいと思うよ！
社員だから会社がやってくれるんだ！と考えたら結構覚えやすいかもね！

まとめ

ここまで読んでくださって本当にありがとうございます！
不動産は一生に一度の買い物なのでその分やはりお金に関してはしっかり法律が定められている印象です！
ただその中でも顧客と宅建業者どちらも守る法律となっているのも然り、
ルールをしっかり守っていればWIN WINで終われるようなそんな法律なような気がしますΣ੧(❛□❛✿)！！
まだまだ勉強しなければならない宅建業法がたくさんありますが、一つずつしっかり理解し、宅建業者になったときには
関わった方を幸せにしていきたいなと思います！