【宅建取得まで①】宅建業法の基本

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2024年度宅地建設士の資格取得を目指し勉強しています！！
全く無知な状況から宅建士の資格を取得するには難易度が高いと思いますが
こうして発信「アウトプット」しながら学んでいき。【一発合格】を目指していきます！！
宅建士の試験内容、試験形式は４肢択一式のマークシート方式で、計５０問の１問１点となり記述式の問題はありません。
これだけでも１問２５％の成功率ですね！
出題科目は大きく４科に分かれ、

「宅建業法」　　　　　　・・・２０問
「権利関係（民法など）」・・・１４問
「法令上の制限」　　　　・・・　８問
「税・その他」　　　　　・・・　８問

となります。
これを見て分かる通り、「宅建業法」と「権利関係（民法など）」で約半分を占めており、どれだけ重要な科目になってくるかわかりますよね！
まずは「宅建業法」から始めていきたいと思いますのでよろしくお願いしますΣ੧(❛□❛✿)！！

私が参考にしている教科書↓↓↓

宅建業

「宅建業」とは、「宅地建物取引業」の略称で、日本において不動産の「取引」を「業」として行う事業を指します。
宅建業を営むには「免許」を受けなければなりません。
具体的には、以下のような業務が含まれます：

1. 宅地・建物の売買：宅地や建物を第三者に売却する業務。
2. 宅地・建物の交換：宅地や建物を第三者と交換する業務。
3. 宅地・建物の賃貸借：宅地や建物を第三者に貸し出す業務。
4. 宅地・建物の代理・媒介：他人のために宅地や建物の売買や賃貸借を代理または仲介する業務。

宅建業法

「宅地建物取引業法」（略して「宅建業法」）は、これらの取引を公正に行うための法律です。
宅建業法に基づき、宅建業を営む者は以下のような義務を負います。

• 免許取得：宅建業を営むためには、都道府県知事または国土交通大臣からの免許を取得する必要があります。
• **宅地建物取引士（宅建士）**の設置：宅建業を行う事務所には、一定の割合で宅地建物取引士を設置する必要があります。
  宅建士は、取引の重要事項説明などの専門的な業務を担当します。
• 重要事項説明：取引に先立って、取引の相手方に対して物件の重要な事項を説明する義務があります。
• 契約書の交付：売買契約や賃貸借契約を締結する際には、書面で契約内容を明示し、契約書を交付する義務があります。

宅建業者の役割

宅建業者は、不動産市場において重要な役割を果たしています。
適正な価格での取引を促進し、消費者保護を図るために必要な情報を提供し、契約が適正かつ迅速に行われるようサポートします。
また、不動産の取引に関するトラブルの防止や解決にも寄与します。

以上が、宅建業とその関連法規についての概要です。
宅建業は、不動産取引を円滑かつ公正に行うために欠かせない業務であり、その適正な運営が求められています。

免許

宅建業を営むには。免許を受けなければなりません。
宅建業の免許は、都道府県知事又は国土交通大臣から受けます。
どちらの免許を受けるかは、事務所の場所で決まります。

免許の種類

1. 一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合
   →その都道府県知事の免許
2. ２つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合
   →国土交通大臣の免許

同じ県でいくつ事業所を設けても、１つの都道府県内のみに事業所があるならば知事免許でOKだよ！
知事免許、大臣免許のいずれかの免許の場合でも、全国で宅建業を営むとこができます！

1. 本店（主たる事業所）
2. 宅建業を行っている支店（従たる事業所）
3. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、契約を締結する権限を持つ使用人が置かれている場所

つまり案内所、モデルルームとはは事務所にはなりません
商業登記簿に記載されている場所かどうかは関係ないです
本店は常に宅建業法の事務所になります。

※例えば本店では建設業を行い、支店で宅建業を行っている場合でも本店は宅建業法上の事務所になります。

免許の申請

1. 免許の申請手続き
   宅建業の免許を受けるためには、免許申請書等を国土交通大臣または都道府県知事に提出しなければなりません。
   なお、国土交通大臣に申請する場合には、主たる事業所（本店）の所在地の都道府県知事を経由して申請することになります。
2. 免許の有効期限
   免許の有効期限は、大臣免許、知事免許のいずれの場合も５年です。

免許の更新

免許の有効期間満了後も宅建業を続ける場合は、有効期間満了日の９０日から３０日前までの間に、免許の更新手続きを行わなければなりません。
更新の申請期間内に免許の更新申請があった場合で、有効期間満了日までに免許権者（知事又は大臣）から更新するかどうかの処分がされないときは、
有効期間満了後も、その処分がされるまでは旧免許は有効となります。
尚、更新処分がされたときは更新後の免許の有効期間（５年）は旧免許の有効期間満了の日の翌日から起算されます。

更新処分がなされた日からじゃないから気をつけてね！

免許証

1. 免許権者（免許を受けた都道府県知事又は国土交通大臣）は、宅建業の免許をしたときは、一定期間の事項を記載した免許証の交付をしなければなりません。
   免許証の記載事項
   ・商号または名称
   ・代表者の氏名（希望者は旧姓を併記できる）
   ・主たる事業所の所在地
   ・免許証番号
   ・免許の有効期限
2. 免許証の返納
   宅建業者は、次のいずれかに該当する場合、遅延なく免許権者に免許証を返納しなければなりません。
   ・免許換えにより、従前の免許の効力がなくなったとき
   ・免許取り消し処分を受けたとき
   ・亡失した免許証を発見したとき
   ・廃業の届出をするとき

追加での事務所設置や事業縮小となった場合は免許換えが必要になります！
事務所移転で廃業していないとき（都道府県を跨ぐ際）は廃業届は必要ないので気をつけないといけないね！
この場合は国土交通大臣ではなく、都道府県知事への申請でOKです！

宅地建物取引士

宅建士でなければできない仕事

1. 重要事項の説明
2. ３５条書面（重要事項説明書）への記名
3. ３７条書面（契約書）への記名

２.３についての書面を本来なら書面を交付すべき相手の承諾を得て、電磁的方法により提供する場合には、宅建士の記名に代わる一定の措置を講ずる必要があります。

逆を言えばこれらの仕事を行うには「宅建士」であればよくて、別に専任の宅建士である必要はないから安心してね！
「宅建士」であれば誰でもいいんだよ！

欠格事由

登録の申請をしても、次の欠格事由に該当する人は宅建士として登録することはできません。

1. 心身の故障がある一定のもの、破産者で復権を得ないもの
   心身の故障により宅建士の事務を適正に行うことができないものとして国土交通省令で定めるもの、破産者で復権（５年間）を得ないものは登録を受けることができない
2. 一定の刑に処せられたもの
   禁固刑以上、宅建業法により罰金の刑、暴力的な犯罪、背任罪により罰金の刑に課せられたもの
   ※刑の執行が終わった日から５年を経過すれば登録を受けることができる
   執行猶予中については執行猶予の満了日以降直ちに登録可能
3. 暴力団員等
   暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年経過していないもの
4. 一定の理由で免許取り消し処分を受けたもの
   ・不正の手段により免許取得したもの
   ・業務停止処分に該当する行為をし、情状が特に重い
   ・業務停止処分に違反した
5. 一定の理由で登録消し処分を受けたもの
   ・不正の手段で登録を受けた
   ・不正の手段で宅建士証の交付を受けた
   ・事務禁止処分に該当し、情状が特に重い
   ・事務禁止処分に違反した
   ・宅建士登録をしたが、宅建士証の交付を受けていないものが不正の手段で宅建士登録を受けた
   ・宅建士登録をしたが、宅建士証の交付を受けていないものが宅建士としての事務を行い、情状が特に重い
6. 事務禁止処分中に自らの申請で登録が削除されたもの
   事務禁止処分を受け、その禁止期間中に自らの申請により登録が削除されたもので、また事務禁止期間（最長１年）を経過していないものは登録を受けることができない。
7. 未成年者
   宅建業に係る営業に関し、成年者と同一行為能力を有しない未成年者は登録を受けることができない
   ※法定代理人が欠格事由に該当しているかどうかは関係なく、登録を受けることができない

ここで大事になってくるのはあくまで執行が決まった日からではなく、終わった日からになるってことですね！
起算日での問題が多く出るみたいだから気をつけないと！

登録

1. 資格登録簿の登載事項
   宅建士として登録すると、宅地建物取引士資格登録簿（資格登録簿）に一定の事項が記載されます。
   ・登録番号、登録年月日
   ・氏名（希望者は旧姓も併記可）
   ・生年月日、性別
   ・住所、本籍
   ・宅建業者に勤務している場合…その宅建業者の商号又は名称、免許証番号
   ・試験合格年月日、合格証番号
   ・指示処分、事務禁止処分があったときは、その年月日、その内容
   ※宅建業者名簿とは記載内容が違うので要注意！！
   資格登録簿は都道府県に知らせるもの
   宅建業者名簿は他人に見られるものなので記載内容が変わります。
2. 変更の登録
   資格登録簿の登記事項のうち、氏名、住所、本籍、勤務先の宅建業者の商号、又は名称、免許証番号に変更があった場合は遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。
   ※資格登録簿は遅滞なく、宅建業者名簿は３０日以内
3. 登録の効力
   登録は一生有効です。
   また、登録は試験合格地の都道府県のみで行わなければなりませんが、どの都道府県で登録しても日本全国で宅建士としての業務を行うことができます。
4. 登録の移転
   A県で登録していたとしてもB県に登録を移転することができます。これを登録の移転といいます。
   ・登録の移転は義務ではなく任意となります
   ・自宅の住所が変わっただけでは登録の移転はできません。あくまで勤務先の住所が他県であることが条件となります。
   ・登録の移転をしたとしても宅建証の有効期限は引き継ぎます。
5. 死亡届の提出
   登録を受けているものが死亡したり、破産した場合にはその旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければなりません。
   廃業については３０日以内に破産散財人の届出で問題ありませんが、破産については３０日以内に本人が届け出る必要があります。

ここでの大きな違いは
資格登録簿であるのか、宅建業者名簿であるのかが大事になってきますね！
どこへ提出するべきものなのかを理解しておくと個人情報保護の観点から引っ掛け問題に対しても読み解くことができそうです。
欠格事由についても理解をしておけばある程度の問題はクリアできそうですね！！

まとめ

宅建業法の基礎について記述してきましたが、まだまだ序の口です。
ただこうして記事にすることによってただ覚えるだけでなく、理解をすることができているので
勉強法としては良かったのではないかと感じます。
どんな素敵な本を読んでも、どんないい勉強法をしてもその資格を取った後にどう使うかが焦点になってくるでしょう。
特に宅建についてはとても大きな金額を動かすことになり、対顧客の人生の買い物に大きく携わってきます。
それ以上に責任が伴ってきます。
そのために顧客に対しての説明責任をしっかり果たし、より良い宅建士となることを目指して頑張っていこうと思います！

最後まで読んでくれてありがとうございますΣ੧(❛□❛✿)！！
アフィリエイトとして利用しているサイトを一部抜粋して掲載します！
これからも応援よろしくお願いします🎶