【宅建取得まで④】宅建業の基本その④　業務上の規制についてその①

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2024年度宅地建設士の資格取得を目指し勉強しています！！
全く無知な状況から宅建士の資格を取得するには難易度が高いと思いますが
こうして発信「アウトプット」しながら学んでいき。【一発合格】を目指していきます！！
宅建士の試験内容、試験形式は４肢択一式のマークシート方式で、計５０問の１問１点となり記述式の問題はありません。
これだけでも１問２５％の成功率ですね！
出題科目は大きく４科に分かれ、

「宅建業法」　　　　　　・・・２０問
「権利関係（民法など）」・・・１４問
「法令上の制限」　　　　・・・　８問
「税・その他」　　　　　・・・　８問

となります。
これを見て分かる通り、「宅建業法」と「権利関係（民法など）」で約半分を占めており、どれだけ重要な科目になってくるかわかりますよね！
まずは「宅建業法」から始めていきたいと思いますのでよろしくお願いしますΣ੧(❛□❛✿)！！

私が参考にしている教科書↓↓↓

前回のおさらい

前回は【事業所案内等の規制】について学んできましたね。
事業所等で置かなければならない「従業者名簿」についてや「標識」の掲示など
実際に事業を始めるときに必要な情報ばかりでした。
宅建の資格はとってから終わりではなく、取得した後にしっかり法令にそって運用できているか
それが消費者と事業者を守るとても大事な法律になっているため資格取得後も忘れずにしっかり見返すようにしていきましょう。

業務上の規制について

媒介契約、代理契約

媒介とは宅建業者が宅地・建物の売主（または買主）から依頼を受けて、買主（または売主）を探すことを言います。
一方、代理とは、宅建業者が当事者に代わって売買契約等を締結することを言います。
宅建業法では、媒介契約と代理契約について、同じような規制をしていますので
その規制についてみていきます。

媒介、代理契約は賃借の場合は適用されないので気をつけてね！

媒介契約の種類

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３つがあります。

• 一般媒介契約
  一般媒介契約において依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができ、宅建業者が探した相手方以外の人と契約することも可能です。
• 専任媒介契約
  船便媒介契約において依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができませんが、宅建業者が探した相手方以外の人と契約することは可能です。
• 専属専任媒介契約
  専属専任媒介契約において依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介を依頼することができず、宅建業者が探した相手方以外の人と契約することはできません。

一般媒介契約では、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼をしたときに「他の宅建業者」を明示する義務がある明示型と明示する義務のない非明示型があります。

媒介契約の規制

一般媒介契約以外の媒介契約（専任媒介契約と専属専任媒介契約）においては、①有効期限、②義務処理状況の報告、③指定流通機構への登録についての規制があります。
また、全ての媒介契約において、④宅地・建物の売買・交換の申込みがあった場合の報告についての規制があります。

①有効期限

専任媒介契約等を締結した場合、その契約の有効期限は３ヶ月を超えることができません。
もし、３ヶ月を超える期間を定めた場合には、強制的に３ヶ月となります。
なお、有効期限が満了した後は、依頼者からの申し出がある場合のみ、契約を更新することができます。（自動更新ではない）
更新後の有効期限も３ヶ月となります。

専属専任媒介契約だと他の宅建業者に重ねて依頼することも、宅建業者が探した相手方以外とも契約ができないためこうして有効期限が設けられています。

②業務処理状況の報告

専任媒介契約等を締結した場合、宅建業者は依頼者に対し、業務内容を定期的に報告しなければなりません。
報告の頻度は、専任媒介契約の場合は２週間に1回以上、専属専任媒介契約の場合は、１週間に1回以上となります。

③指定流通機構への登録

専任媒介契約等を締結した場合、国土交通大臣の指定する流通機構（不動産の流通情報システム。レインズともいう）への登録が義務付けられています。
指定流通機構への登録期間は、専任媒介契約の場合は契約日から７日以内（休業日を除く）、専属専任媒介契約の場合は契約日から５日以内（休業日を除く）です。

④宅地・建物の売買・交換の申込みがあった場合の報告

媒介契約（一般・専任・専属専任媒介契約）を締結した宅建業者は、媒介契約の目的物である宅地・建物の売買または交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければなりません。
そして、これに反する特約は無効となります。

媒介契約書面

宅建業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく、その内容を記載した書面（媒介契約書面）を作成し、依頼者に交付しなければなりません。
なお、依頼者の承諾があれば、媒介契約書面に記載すべき項目を電磁的方法により提供することもできます。
媒介契約書面（３４条の２書面）のポイントと記載事項をまとめてみました。

ポイント

• 宅地・建物の売買・交換の媒介の場合に交付が必要
  ※賃借の媒介の場合は不要
• 媒介書面には、宅建業者の記名押印が必要
  ※宅建士ではなく、宅建業者
• 交付場所はどこでも良い
  ※事業所である必要はない
• 媒介契約書面の交付に代えて、依頼者の承諾を得て、媒介契約書面の記載事項を、電磁的方法であって宅建業者の記名押印に代わる一定の措置を講じた上で提供することができる。
  ※電子メールやCD-ROMで交付したりなど。書面に出力できること。

記載事項

• 宅地・建物を特定するために必要な表示
  所在、地番、面積等
• 売買すべき価額または評価額
  宅建業者が媒介価格に意見を述べるときはその根拠を明らかに
• 媒介契約の種類
  一般なのか専任なのか専属専任なのか
• 有効期限及び解除に関する事項
• 契約違反があった場合の措置
• 媒介契約が標準媒介契約約定に基づくものかどうか
  国土交通大臣が定めた雛形のことでこれに基づいているのかそうでないのか。
• 指定流通機構への登録に関する事項
  登録してもしなくてもその旨の記載が必要
• 既存の建物の場合、依頼者に対する建物状況調査を実施するものの斡旋に関する事項
  建物の構造耐力上主要な部分・雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況調査で国土交通省令で定めるもの

広告に関する規制

誇大広告等の禁止

宅建業者は、その業務について広告をするときは、宅地・建物に関し、著しく事実に相違する表示または実際のものよりも著しく優良・有利であると認識させるような表示をすること（誇大広告等）は禁止されています。

どこも同じような表記になっているのはこの法令があるからなんですね！
当たり前が当たり前になっていることが良かったです！

規制となる広告の内容

• 所在・規模・形質
• 現在または将来の利用の制限、環境、交通その他の利便
• 代金、借賃等の対価の額、支払い方法
• 代金、交換差金に関する金銭の賃借の斡旋

広告の手段は、新聞やチラシ、インターネット等も含み
おとり広告も禁止されています。
誇大広告を行った場合、取引の相手方が実際に誤認していない時や、実際に損害を受けた人がいないときでも宅建業法違反となる。

広告の開始時期、契約締結の時期の制限

宅建業者は未完成物件について、開発許可（宅地の造成工事の場合）や建築確認（建物の建築工事の場合）を受ける前は、その物件に係る広告をすることはできません。

また、開発許可や建築確認を受ける前は、契約をすることもできません。
ただし、賃借（賃借の代理・媒介）の場合には、開発許可や建物確認を受ける前でも、契約することができます。

開発許可や建物確認を行った後（必要な許可を得た後）については広告を行うことができます。
許可の前では仲介や媒介も禁止されているので気をつけましょう！賃借の時だけ広告をのぞいて行うことができるのでポイントです！申請のタイミングではなく、許可後にもなるのでここは抑えておきたいですね

取引態様の明示義務

宅建業者は、宅建業に関する広告をする際は、取引実態を広告に記載しなければなりません。
また、宅建業者は宅建業に関する注文を受けた際には、遅滞なく、取引態様を明示しなければなりません。

ポイント

広告をするときに取引態様を明示していても、注文を受けたときには再度明示が必要となります。
明示の方法は書面でも口頭でもOK

まとめ

今回は宅建業法の中でも主に広告についてを学びました。
私たちが普段身近にみている広告の中にもさまざまな法令があり、制限があることがわかります。
ただこうして法令がしっかりされていることにより、そこから生まれる犯罪行為などが抑制されています。
特に誇大広告の部分については詐欺の抑制に必要な法令でしたね。

次回内容

次回は【重要事項の説明】についてアウトプットしていきます。
賃貸契約をするときに宅建士さんに説明を受けたことが記憶にある方は多いのではないでしょうか？
長々と話をされてたかとは思いますが、とても重要な内容であり決められたものだというのがここでわかります。
次も楽しく勉強していきましょう！！